阿丞的部落格

當你在看房子的時候，是不是常常會聽到房仲說，如果喜歡的話，下個多少的斡旋，讓屋主知道我們的誠意，那麼斡旋到底是什麼東西呢?

斡旋是什麼?

首先買方想與屋主議價的話有兩種方式，一種只需要簽要約書，不需要事先給予任何訂金，另一個就是常常聽到的下斡旋(議價委託書)，所謂斡旋就是讓房仲帶著一筆現金並帶著買賣議價委託書與屋主協議售價，若屋主同意協議的價格便收下斡旋金，契約成立，此時雙方若反悔不買(賣)就是違約，之後斡旋轉變為訂金且雙方須開始依照協議價格簽買賣合約，和要約書的差異如下:

由此可知雖然要約書雖然不需要事先支付斡旋金，但是違約的處罰通常都比斡旋還高，所以不論簽的是哪一種都不存在能隨意反悔的情況。

斡旋要如何撤回?

能夠撤回斡旋的情況有三種:

1.超過委託時間

簽斡旋或要約書的當下都會載明委託時間，通常為3-7天不等，當超過期間屋主未有回應即可向仲介撤回斡旋或要約。

2.斡旋尚未交給屋主

簽下斡旋或要約後只要尚未交給屋主，即可向仲介撤回斡旋，若臨時反悔不買，務必第一時間與仲介聯絡。

3.屋主不同意議價金額

斡旋交到屋主手上後，屋主不同意議價金額，此時仲介便會主動退還斡旋給買方。

斡旋下越多越好嗎?

斡旋的用意在於確保成交不會被破壞，假若斡旋只出1、2萬的話，只要其他買家願意出更高的價格去購買，屋主是很樂意支付違約金來取消契約的，因此斡旋金夠高才有辦法使屋主不會隨意反悔，不過斡旋下的再多，成交價格依舊是以契約內容為主，因此就算付出巨額斡旋，對於議價的效果其實是不大的。

下斡旋對我有什麼利益?

斡旋除了前項提到的避免毀約的功能外，還有一項重要的功能就是，證明真的有你這位買家存在，對於買方而言可能不太能理解這是甚麼意思，但我們換到賣方角度就能理解了，假設1000萬的房子，屋主對房仲說底價950萬，今天房仲隨口捏造一個客戶出價900萬，若屋主回答可以，那房仲那邊就能得到一項資訊"這個案件900萬就有辦法談了"，事後再隨便找個理由說客戶不買就行了，若屋主很明確的表達不行，也能得到一個資訊就是"屋主明顯對於這個價格不能接受，低於這個價的都不用談"，如此一來一往，當這項手法已經眾所皆知的時候，沒有斡旋的出價就會很容易被屋主當成房仲在試探價格直接否決掉，相較之下有斡旋的出價就能打消屋主的疑慮，而且斡旋的時效性也會讓屋主陷入是要現在簽約來穩定退出，還是賭未來有沒有更高出價的買方出現的窘境，所以對於買方而言，花個一小時簽下斡旋對於議價的成功率是有顯著提升的。